Ce que l'offre d'achat doit contenir
Aucun texte ne fixe la liste des mentions d'une offre d'achat. Elles découlent du code civil et, pour un logement, du code de la consommation. Selon l'article 1114 du code civil, l'offre « comprend les éléments essentiels du contrat envisagé » : pour une vente, le bien et le prix. Notre modèle reprend :
- La désignation précise du bienAdresse, usage, surface, lots, annexes.Art. 1114, code civil
- Le prix proposé, en chiffres et en lettresHonoraires inclus ou en sus ; frais d'acte à votre charge (article 1593).Art. 1583, code civil
- La date limite de validitéPassé ce délai, l'offre tombe.Art. 1117, code civil
- Le financement, avec ou sans prêtMontant, durée et taux maximal.Art. L313-40, code de la consommation
- La mention manuscrite si vous n'empruntez pasDe la main de chaque acquéreur.Art. L313-42, code de la consommation
- Les autres conditions suspensivesVente d'un autre bien, permis, urbanisme.Art. 1584, code civil
- L'absence de tout versementUne clause fixe, impossible à retirer.Art. 1589-1, code civil
- La signature de chaque acquéreurSeul un écrit signé prouve l'offre.Art. 1359, code civil
Ces conditions doivent être écrites dans l'offre, car une offre acceptée sans réserve peut suffire à former la vente :
« La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix »
Pour un logement, l'article L313-40 du code de la consommation impose d'indiquer si le prix sera payé avec ou sans prêt. Le texte ne tranche pas le cas de l'offre : notre modèle l'applique par précaution, avec d'office la condition suspensive de prêt. Le compromis ou la promesse de vente la reprendra pour une durée qui « ne peut être inférieure à un mois » (article L313-41).
Comment rédiger une offre d'achat
Identifiez chaque acquéreur
Nom, prénom et adresse de chaque personne qui achète, ou les références de la société et de son représentant pour un achat via des statuts de SCI. Sans acquéreur identifié, pas de PDF.
Désignez le bien
Adresse, usage, surface, lots et annexes, et la référence de l'annonce si une agence détient un mandat de vente.
Fixez le prix et le financement
Le prix proposé, les honoraires, puis le montant, la durée et le taux maximal du prêt. Sans prêt, la mention s'écrit à la main sur le PDF.
Choisissez la date limite
Une date, et une heure si besoin. Le générateur vous alerte si elle est passée, trop proche ou lointaine.
Signez et transmettez
Chaque acquéreur signe. Remettez l'offre contre récépissé ou par recommandé avec avis de réception : c'est sa réception qui vous engage.
L'erreur qui annule votre offre : verser un acompte
On vous demande un chèque « pour réserver le bien » ? Refusez, même si l'agence propose de le garder. La règle tient en une phrase :
« Est frappé de nullité tout engagement unilatéral souscrit en vue de l'acquisition d'un bien ou d'un droit immobilier pour lequel il est exigé ou reçu de celui qui s'engage un versement, quelle qu'en soit la cause et la forme. »
L'offre d'achat est précisément cet engagement unilatéral : vous seul vous engagez. Il suffit qu'un versement soit « exigé ou reçu », même à votre initiative. Acompte, arrhes, dépôt de garantie, réservation, séquestre : le nom ne change rien. La sanction est radicale, puisque l'offre ne vaut plus rien. Un chèque remis mais jamais encaissé ? Le texte ne tranche pas : c'est un risque, pas une échappatoire.
La question d'une somme ne se pose qu'à l'avant-contrat. Même là, pour un logement, l'article L271-2 du code de la construction et de l'habitation interdit tout versement de l'acquéreur non professionnel avant la fin de son délai de rétractation, sauf auprès d'un professionnel mandaté disposant d'une garantie financière.
Notre générateur n'a donc aucun champ d'acompte. Il bloque le PDF si un mot comme « acompte » ou « séquestre » apparaît dans vos conditions. Et chaque offre se termine par une clause, impossible à retirer, qui exclut tout versement.
Le vendeur ou l'agence exige une somme ? Ne versez rien. Consultez un notaire, ou l'ADIL de votre département, qui répond gratuitement aux questions d'achat immobilier.
Combien de temps votre offre vous engage
Votre offre vous engage en trois temps :
| Moment | Ce qui se passe | Texte |
|---|---|---|
| Avant sa réception par le vendeur ou l'agence | Vous pouvez la retirer librement. | Art. 1115 |
| De sa réception à la date limite | Vous ne pouvez plus la retirer. Si le vendeur accepte, le contrat est conclu dès que son acceptation vous parvient. | Art. 1116 et 1121 |
| À la date limite, sans acceptation | Elle devient caduque, sans lettre ni formalité. | Art. 1117 |
Le piège est l'offre sans date limite : vous ne pouvez alors la retirer qu'après un « délai raisonnable », que la loi ne chiffre pas (article 1116). Un retrait trop rapide « empêche la conclusion du contrat », mais il « engage la responsabilité extracontractuelle de son auteur » : le vendeur peut demander réparation.
« caduque à l'expiration du délai fixé par son auteur »
Le générateur rend donc la date limite obligatoire, refuse une date passée et vous alerte si le délai est très court ou très long. Le délai de rétractation de dix jours, lui, ne naît pas avec l'offre : l'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation, qui ne mentionne pas l'offre d'achat, le rattache à l'avant-contrat.
Un exemple d'offre d'achat remplie
Voici la première page du document que produit le générateur avec des valeurs d'exemple.
Questions fréquentes
Une offre d'achat engage-t-elle l'acheteur ?
Oui, pendant son délai de validité. L'offre exprime « la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation » (article 1114 du code civil) et, une fois reçue, elle ne peut plus être retirée avant la date limite (article 1116). Si le vendeur l'accepte telle quelle, le contrat est conclu dès que son acceptation vous parvient (article 1121) : l'accord sur la chose et le prix forme la vente (article 1589).
Peut-on retirer une offre d'achat ?
Oui, librement, tant qu'elle n'est pas parvenue au vendeur ou à son agence (article 1115 du code civil). Une fois reçue, vous êtes tenu jusqu'à la date limite ou, faute de date, pendant un délai raisonnable (article 1116) : un retrait anticipé engage votre responsabilité envers le vendeur. À la date limite, l'offre non acceptée devient caduque (article 1117).
Faut-il verser un acompte avec l'offre ?
Non, et c'est le plus sûr moyen de l'annuler. L'article 1589-1 du code civil frappe de nullité tout engagement unilatéral d'achat immobilier pour lequel un versement est « exigé ou reçu », « quelle qu'en soit la cause et la forme ». Chèque, virement, arrhes ou dépôt de garantie, l'offre ne vaut alors plus rien. La question d'une somme ne se pose qu'à l'avant-contrat, dans les limites de l'article L271-2 du code de la construction et de l'habitation.
Quelle différence avec le compromis de vente ?
L'offre est un engagement unilatéral : seul l'acheteur s'engage, le vendeur reste libre (articles 1114 et 1118 du code civil). Le compromis de vente engage les deux parties : selon l'article 1589, « La promesse de vente vaut vente » dès l'accord sur la chose et le prix. C'est l'avant-contrat qui ouvre à l'acquéreur non professionnel d'un logement le délai de rétractation de dix jours (article L271-1 du code de la construction et de l'habitation) et auquel est annexé le dossier de diagnostic technique (article L271-4).
L'offre d'achat doit-elle être écrite ?
Pour être prouvée, oui. Le code civil admet qu'une volonté résulte « d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque » (article 1113). Mais au-delà de 1 500 euros, un acte se prouve par un écrit signé (article 1359 et décret n° 80-533 du 15 juillet 1980) : une offre verbale sur un bien immobilier serait impossible à prouver.
Peut-on faire une offre en dessous du prix affiché ?
Oui. Aucun des textes consultés n'interdit de proposer un autre prix que celui de l'annonce, et le vendeur reste libre de sa réponse. S'il répond par un autre prix, c'est une contre-proposition et non une acceptation (article 1118 du code civil) : à vous de l'accepter ou non. Son silence ne vaut pas acceptation (article 1120).
Les documents qui vont avec
Faites relire votre offre avant qu'elle vous engage
Une fois reçue, votre offre vous lie jusqu'à sa date limite. Montclair, éditeur de ce site, accompagne les investisseurs dans leurs achats immobiliers : un chasseur relit votre prix, vos conditions et votre financement avant l'envoi.
Textes de référence
Vérifiés le 12 octobre 2026 sur Légifrance avec OpenLegi, état « en vigueur » à cette date. Comment nous vérifions.
- Article 1589-1, code civil (nullité de l'engagement unilatéral avec versement)LEGIARTI000006441325 · en vigueur depuis le 1er juin 2001
- Article 1113, code civil (formation du contrat)LEGIARTI000032040896 · en vigueur depuis le 1er octobre 2016
- Article 1114, code civil (définition de l'offre)LEGIARTI000032040891 · en vigueur depuis le 1er octobre 2016
- Article 1115, code civil (rétractation avant réception)LEGIARTI000032040886 · en vigueur depuis le 1er octobre 2016
- Article 1116, code civil (pas de rétractation avant le délai)LEGIARTI000032040881 · en vigueur depuis le 1er octobre 2016
- Article 1117, code civil (caducité de l'offre)LEGIARTI000036829821 · en vigueur depuis le 1er octobre 2018
- Article 1118, code civil (acceptation non conforme)LEGIARTI000032040871 · en vigueur depuis le 1er octobre 2016
- Article 1120, code civil (le silence ne vaut pas acceptation)LEGIARTI000032040861 · en vigueur depuis le 1er octobre 2016
- Article 1121, code civil (moment de conclusion du contrat)LEGIARTI000032040856 · en vigueur depuis le 1er octobre 2016
- Article 1359, code civil (preuve par écrit)LEGIARTI000032042311 · en vigueur depuis le 1er octobre 2016
- Article 1, décret n° 80-533 du 15 juillet 1980 (seuil de 1 500 euros)LEGIARTI000033202239 · en vigueur depuis le 1er octobre 2016
- Article 1583, code civil (vente parfaite sur la chose et le prix)LEGIARTI000006441308 · en vigueur depuis le 21 mars 1804
- Article 1584, code civil (vente sous condition)LEGIARTI000006441319 · en vigueur depuis le 21 mars 1804
- Article 1589, code civil (la promesse de vente vaut vente)LEGIARTI000006441324 · en vigueur depuis le 30 juillet 1930
- Article 1593, code civil (frais d'actes à la charge de l'acheteur)LEGIARTI000006441351 · en vigueur depuis le 21 mars 1804
- Article L271-1, code de la construction et de l'habitation (délai de dix jours)LEGIARTI000037667917 · en vigueur depuis le 25 novembre 2018
- Article L271-2, code de la construction et de l'habitation (aucun versement pendant le délai)LEGIARTI000031012910 · en vigueur depuis le 8 août 2015
- Article L271-4, code de la construction et de l'habitation (dossier de diagnostic technique)LEGIARTI000049398848 · en vigueur depuis le 11 avril 2024
- Article L313-1, code de la consommation (champ du crédit immobilier)LEGIARTI000032316060 · en vigueur depuis le 1er juillet 2016
- Article L313-40, code de la consommation (prêt ou non dans l'acte)LEGIARTI000032433223 · en vigueur depuis le 1er juillet 2016
- Article L313-41, code de la consommation (condition suspensive de prêt)LEGIARTI000032433227 · en vigueur depuis le 1er juillet 2016
- Article L313-42, code de la consommation (mention manuscrite sans prêt)LEGIARTI000032433235 · en vigueur depuis le 1er juillet 2016
Relecture : Rémy Pampin
Créé le 12 octobre 2026Rédigé le 12 octobre 2026Mis à jour le 12 octobre 2026Textes vérifiés le 12 octobre 2026
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