Ce que les statuts de SCI doivent contenir
Le code civil fixe la forme et le socle des statuts :
« Les statuts doivent être établis par écrit. Ils déterminent, outre les apports de chaque associé, la forme, l'objet, l'appellation, le siège social, le capital social, la durée de la société et les modalités de son fonctionnement. »
Notre modèle reprend ces mentions et les règles qui les encadrent :
- Deux associés au moinsArt. 1832, code civil
- Les apports de chaque associé, égaux au capitalArt. 1835
- Le capital, divisé en parts égalesArt. 1845-1
- Une durée de 99 ans au plusArt. 1838
- Les règles de la géranceArt. 1846
- Le délai de vote en consultation écriteArt. 42, décret n° 78-704
Quand les statuts se taisent, le code civil impose sa règle : l'unanimité pour les modifier (article 1836), plus de la moitié des parts pour révoquer le gérant (article 1851). Le générateur vous fait choisir chaque règle.
Comment rédiger les statuts de votre SCI en cinq étapes
Décrivez la société
Dénomination, siège, objet civil, durée. Si la SCI signera un bail meublé, faites valider l'objet.
Identifiez les associés et leurs apports
Deux au moins. L'apport d'un immeuble passe par un notaire (article 710-1).
Fixez le capital et les parts
Le générateur vérifie que les apports égalent le capital.
Choisissez les règles
Majorités, gérance, agrément, décès, comptes courants.
Faites relire, signez, immatriculez
Puis, chaque année, le gérant rend compte de sa gestion (article 1856) : voyez notre procès-verbal d'assemblée générale.
Les trois clauses que les modèles gratuits oublient
Un modèle muet laisse jouer la règle du code civil, ou aucune règle.
| Clause | Si les statuts se taisent | Ce que vous choisissez |
|---|---|---|
| Agrément des cessions | Tous les associés pour un tiers ; enfants et parents libres | Qui agrée, quelles cessions, délai de rachat d'un mois à un an (article 1864) |
| Démission du gérant | Aucun texte | Notification, préavis, remplacement |
| Comptes courants | Aucun article du code civil | Accord, préavis de remboursement, intérêts |
« Sauf dispositions contraires des statuts, ne sont pas soumises à agrément les cessions consenties à des ascendants ou descendants du cédant. »
Sans clause, un associé peut donc faire entrer son enfant au capital sans votre accord. Démission et comptes courants relèvent d'un choix de rédaction, pas d'une obligation. Mais sans clause, rien n'organise le départ du gérant, alors qu'une société sans gérant depuis plus d'un an peut être dissoute (article 1846-1). Les avances d'associés, admises par le code monétaire et financier (article L312-2), n'ont aucun régime de remboursement dans le code civil.
Depuis le 27 juin 2026, la cession de parts change de forme
C'est l'erreur qui peut annuler une cession de parts :
« A peine de nullité, la cession de parts sociales ou d'actions d'une personne morale à prépondérance immobilière, au sens du 2° du I de l'article 726 du code général des impôts, est constatée par : 1° Un acte authentique ; 2° Un acte contresigné par avocat, au sens de l'article 1374 du présent code ; 3° [...] un acte sous signature privée rédigé par celui-ci. »
Le 3° vise l'expert-comptable légalement habilité. Une cession sous seing privé entre particuliers encourt donc la nullité si la société est à prépondérance immobilière : une SCI dont l'actif est principalement immobilier est susceptible d'être concernée, faites-le confirmer. Nos statuts y renvoient, comme à l'article 1865.
Un exemple de statuts de SCI rempli
Deux associés pacsés, 2 000 euros de capital, un gérant associé :
Le modèle vise une SCI patrimoniale simple, à capital fixe. Capital variable, associé mineur ou société, impôt sur les sociétés, donation de parts : faites rédiger les statuts par un professionnel.
Questions fréquentes
Combien faut-il d'associés pour créer une SCI ?
Deux au moins : la société est instituée « par deux ou plusieurs personnes » (article 1832 du code civil), et aucun texte consulté ne prévoit d'exception pour la société civile. Le PDF est bloqué avec un seul associé.
Faut-il immatriculer la SCI, et où ?
Oui : la SCI n'a la personnalité morale qu'à compter de son immatriculation au registre du commerce et des sociétés (article 1842 du code civil ; article L123-1 du code de commerce). Les formalités se font sur le guichet unique électronique des formalités d'entreprises (article R123-2 du même code). L'offre d'achat et le compromis de vente peuvent ensuite la désigner comme acquéreur.
Un associé peut-il vendre ses parts librement ?
En principe non : sans clause, il faut l'agrément de tous les associés (article 1861 du code civil), sauf pour les cessions aux ascendants et descendants. Les statuts peuvent fixer une majorité ou confier l'agrément aux gérants. Depuis le 27 juin 2026, la cession prend aussi une forme imposée si la société est à prépondérance immobilière (article 1865-1).
Les associés sont-ils responsables des dettes de la SCI ?
Oui, indéfiniment, mais à proportion de leur part dans le capital (article 1857 du code civil). Les créanciers doivent d'abord avoir poursuivi la société, préalablement et vainement (article 1858).
Comment le gérant peut-il démissionner ?
Ni le code civil ni le décret n° 78-704 du 3 juillet 1978 ne la règlent : c'est aux statuts de prévoir notification, préavis et remplacement. La fin des fonctions est publiée (article 1846-2 du code civil) ; une société sans gérant depuis plus d'un an peut être dissoute (article 1846-1).
Les documents qui vont avec
Une SCI se pense avec votre patrimoine
Répartition des parts, financement, transmission : un gestionnaire de patrimoine immobilier de Montclair peut étudier votre projet de SCI avec vous, avant la signature des statuts.
Textes de référence
Vérifiés le 12 octobre 2026 sur Légifrance avec OpenLegi, état « en vigueur » à cette date. Comment nous vérifions.
- Article 1832, code civil (contrat de société, deux personnes ou plus)LEGIARTI000006444041 · en vigueur depuis le 13 juillet 1985
- Article 1835, code civil (statuts écrits, contenu)LEGIARTI000038589926 · en vigueur depuis le 24 mai 2019
- Article 1836, code civil (modification des statuts)LEGIARTI000006444069 · en vigueur depuis le 1er juillet 1978
- Article 1838, code civil (durée de quatre-vingt-dix-neuf ans au plus)LEGIARTI000006444089 · en vigueur depuis le 1er juillet 1978
- Article 1842, code civil (personnalité morale à l'immatriculation)LEGIARTI000049876831 · en vigueur depuis le 5 juillet 2024
- Article 1845-1, code civil (capital divisé en parts égales)LEGIARTI000006444227 · en vigueur depuis le 12 décembre 2001
- Article 1846, code civil (nomination du gérant)LEGIARTI000038799295 · en vigueur depuis le 21 juillet 2019
- Article 1846-1, code civil (société sans gérant depuis plus d'un an)LEGIARTI000006444247 · en vigueur depuis le 1er juillet 1978
- Article 1846-2, code civil (publicité de la nomination et de la cessation de fonctions)LEGIARTI000006444267 · en vigueur depuis le 1er juillet 1978
- Article 1851, code civil (révocation du gérant)LEGIARTI000006444287 · en vigueur depuis le 1er juillet 1978
- Article 1853, code civil (assemblée ou consultation écrite)LEGIARTI000049720558 · en vigueur depuis le 14 septembre 2024
- Article 1856, code civil (reddition de compte annuelle)LEGIARTI000006444320 · en vigueur depuis le 1er juillet 1978
- Article 1857, code civil (responsabilité indéfinie des associés)LEGIARTI000006444321 · en vigueur depuis le 1er juillet 1978
- Article 1858, code civil (poursuite préalable de la société)LEGIARTI000006444322 · en vigueur depuis le 1er juillet 1978
- Article 1861, code civil (agrément des cessions)LEGIARTI000006444345 · en vigueur depuis le 1er juillet 1978
- Article 1864, code civil (délai statutaire d'un mois à un an)LEGIARTI000006444364 · en vigueur depuis le 1er juillet 1978
- Article 1865, code civil (forme et opposabilité de la cession)LEGIARTI000038799302 · en vigueur depuis le 21 juillet 2019
- Article 1865-1, code civil (cession de parts d'une société à prépondérance immobilière)LEGIARTI000054318785 · en vigueur depuis le 27 juin 2026
- Article 710-1, code civil (forme authentique pour la publicité foncière)LEGIARTI000023777510 · en vigueur depuis le 30 mars 2011
- Article 42, décret n° 78-704 du 3 juillet 1978 (consultation écrite, quinze jours au moins)LEGIARTI000006569417 · en vigueur depuis le 7 juillet 1978
- Article L123-1, code de commerce (immatriculation au registre du commerce et des sociétés)LEGIARTI000049876790 · en vigueur depuis le 5 juillet 2024
- Article R123-2, code de commerce (guichet unique électronique des formalités d'entreprises)LEGIARTI000046073350 · en vigueur depuis le 1er janvier 2023
- Article L312-2, code monétaire et financier (fonds laissés en compte par les associés)LEGIARTI000038611421 · en vigueur depuis le 24 mai 2019
Relecture : Romain Isel
Créé le 12 octobre 2026Rédigé le 12 octobre 2026Mis à jour le 12 octobre 2026Textes vérifiés le 12 octobre 2026
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En cas de doute, faites relire votre document par un professionnel : avocat, notaire, commissaire de justice ou l'ADIL de votre département. Voir nos conditions générales d'utilisation et notre méthode.